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Tributi

Recuperare risorse dalle aree edificabili si può. Ecco come ha fatto il Comune di Sala Consilina

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Gli enti locali hanno necessità di ottimizzare ogni aspetto della gestione amministrativa per liberare quante più risorse possibili, in modo da finanziare servizi sempre migliori per i propri cittadini. Un cespite può essere costituito dall’ampliamento della base imponibile ai fini IMU e TASI, i cui introiti costituiscono un gettito importante per le casse comunali. Ed è ciò che ha fatto Kibernetes con il comune di Sala Consilina (Salerno).

“Fin dalla fase preliminare di analisi e stima del potenziale recupero, ci siamo resi conto delle possibilità legate al recupero IMU e TASI sulle aree edificabili. Il tracciamento puntuale dei suoli edificatori richiede però conoscenze e competenze trasversali che toccano, inevitabilmente, più settori ma il punto di vista di urbanisti e tributaristi, soprattutto in questo ambito, difficilmente collima”, afferma Emilia Cardinale, Responsabile Ufficio Tributi del Comune.

Gli strumenti 

Proprio per queste ragioni è imprescindibile dotarsi di consulenze

Sala Consilina: esempio di rilevazione

specializzate e di strumenti informatici specifici per una valorizzazione delle aree edificabili e della loro tassazione.
A supporto della elaborazione dei dati e del loro incrocio, Kibernetes ha utilizzato strumenti G.I.S. e Database con estensione spaziale. Ma il punto di partenza per ottenere dei buoni risultati è sicuramente quello di definire una metodologia per la trasformazione della cartografia catastale nel sistema cartografico dei database territoriali comunali.

Le trasformazioni 

Questo avviene mettendo in atto due tipologie di “trasformazioni”. La prima è di tipo “globale” ed è fatta per origine, ovvero conoscendo le coordinate del punto di emanazione del sistema catastale interessato. La seconda è di tipo “locale” ed è applicata su ogni singolo foglio di mappa per rendere quanto più possibile geometricamente coerenti le due cartografie, attraverso il supporto della banca dati dei punti fiduciali T.A.F. (istituiti con la Circolare della Direzione Generale del Catasto n. 2 del 1988). Gli archivi T.A.F. completi di dati metrici e descrittivi sono aggiornati con periodicità mensile e messi a disposizione gratuitamente dall’Agenzia delle Entrate sul proprio portale.

Il controllo 

Con la fase successiva si attua un controllo di congruenza tra la consistenza risultante dagli archivi catastali e le geometrie presenti sul supporto cartografico. Per arrivare alla parte finale che consiste nell’elaborazione di intersezione e incrocio dei dati al fine di individuare le aree edificabili e al calcolo della loro superficie, tenendo nella giusta considerazione le diverse “variabili”. Più in concreto:

  • Aree dove insiste un fabbricato;
  • Lotti minimi (particella superiore ad una determinata superficie);
  • Conformazione fisica della particella (es. rapporto area e perimetro);
  • Aree ricadenti in fasce di rispetto o in zona a rischio idraulico e frana.

Il caso 

Un esempio dell’importanza della corretta analisi di queste variabili è proprio quanto realizzato per il Comune di Sala Consilina, dove è stata realizzata una banca dati delle aree edificabili tenendo conto delle connotazioni territoriali e delle caratteristiche orografiche. Il “censimento” dei suoli edificatori ha interessato anche terreni con vincoli, imposti dall’Autorità di Bacino con il Piano di Assetto Idrogeologico – PSAI, determinati dall’insistenza di rischi reali su UTR (di tipo Rf3 e Rf4 o, addirittura, dalla presenza di conoidi).

Problemi e soluzioni 

È evidente quanto le caratteristiche dei suoli, oltre che l’incidenza di vincoli imposti da enti sovraordinati, avrebbero potuto determinare un problema in fase di ricostruzione.

Questo è stato ampiamente superato non solo verificando le particelle sottoposte a vincolo ma soprattutto considerando che un suolo, non edificabile dal punto di vista urbanistico, può essere considerato tale sotto il profilo tributario.

Le limitazioni alle concrete possibilità edificatorie del suolo non determinano il decadere dell’assoggettamento dei “terreni” al regime tributario proprio delle aree edificabili ma solo la riduzione del valore venale del suolo oggetto di tassazione.

La nozione di area edificabile (come a più riprese affermato anche dalla Corte di Cassazione) non è esclusa dall’insistenza di vincoli, anche laddove questi dovessero determinare l’inedificabilità del suolo.

L’imposizione di un vincolo presuppone l’edificabilità dell’area e incide unicamente sul valore attribuitole.

Numeri 

In concreto, per Sala Consilina, per il solo anno d’imposta 2013, si è dunque provveduto all’analisi di circa 1.300 contribuenti, soggetti passivi IMU sulle aree edificabili, per una base imponibile di 11.876.819 euro. Tra questi, circa il 54% era in regola con i versamenti. Il restante 46% è risultato destinatario di avviso di accertamento per un totale di 117.192 euro su 605 avvisi. Al termine delle attività di supporto all’Ente si è inoltre registrato un tasso di annullamento del 3,87%, determinato, per gran parte dei casi, da ineseguite volture o errate/ mancate trascrizioni.

La testimonianza 

“In un periodo come questo in cui le risorse finanziarie degli Enti Locali sono sempre più esigue – prosegue la dirigente – il ruolo dell’Ufficio Tributi è determinante: la sua azione deve dispiegarsi a 360 gradi con quelle competenze, tecniche e tributarie, che le attività condotte da Kibernetes ci hanno consentito di internalizzare”, conclude la dottoressa Cardinale

Massimo Esposito Andrea Perri

 

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