Articolo Pubblicato su Italia Oggi
di Andrea Perri
Identificare e valutare le aree fabbricabili è cruciale per gli enti
L’IMU, l’Imposta Municipale Unica, costituisce una notevole parte del gettito delle casse comunali. La sua corretta determinazione è anche fondamentale per le successive attività di recupero dell’elusione e dell’evasione. Le tipologie di immobili soggetti a questo tributo sono i fabbricati, i terreni e le aree fabbricabili. Kibernetes, si occupa da oltre un decennio di supportare gli Enti locali nelle attività di ottimizzazione e aggiornamento delle banche dati immobiliari. Sappiamo per esperienza che le attività di accertamento sono però spesso concentrate sulle prime due tipologie, i fabbricati e i terreni, la cui identificazione è relativamente semplice, grazie alla rendita catastale e agli identificativi catastali.
Per le aree fabbricabili il discorso diventa più complesso. La loro identificazione è un terreno pieno di insidie, poiché tocca competenze non soltanto tributarie, ma anche di urbanistica, edilizia, di stima catastale e fiscale.
In particolare, ci sono due tematiche particolarmente delicate per i Comuni: l’identificazione e l’assegnazione del valore delle aree edificabili.
Partiamo dall’identificazione dell’area fabbricabile. L’articolo 2 del D.lgs. 504/1992 definisce “per area fabbricabile l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi”, quindi per avere l’esatta identificazione dell’area da sottoporre a tassazione è necessario conoscere i suoi identificativi catastali e soprattutto in quale zona omogenea dello strumento urbanistico generale o particolareggiato essa ricade. Per fare ciò bisogna integrare le informazioni provenienti dalla cartografia catastale e dalla zonizzazione PRG, ovvero in termini pratici, sovrapporre le due cartografie per ottenere l’aggregazione di tutti dati utili al processo di accertamento: Zona omogenea di appartenenza, identificativi catastali del lotto, superficie, intestatari.
L’utilizzo di strumenti software operanti in ambiente G.I.S. (Geographic Information System) riescono a fornirci un valido supporto per raggiungere il nostro obiettivo.
Le due cartografie sono nate in momenti storici diversi e per scopi differenti, quindi, anche per questo sono costruite con due sistemi di rappresentazione geografica totalmente diversi
Per poter operare in modo corretto, al fine di ridurre le possibilità di errore, è necessario traslare ovvero sovrapporre la cartografia catastale, creata con il sistema di riferimento Cassini/Soldner, con la zonizzazione del P.R.G. solitamente rappresentata nel sistema WGS84/Gauss Boaga, per uniformarne la loro proiezione cartografica. In pratica l’operazione di traslazione, trasforma le coordinate del sistema di provenienza verso quello di destinazione, quindi, per cercare di limitare quanto più possibile quelli che possono essere errori di distorsione, è indispensabile che siano noti: i sistemi di riferimento, la rappresentazione di scala tra le mappe, i punti di collegamento tra le due cartografie. Fatto questo, potrò interrogare il GIS per farmi dare tutte le informazioni utili alle attività di accertamento.
Per quanto riguarda l’assegnazione del valore, questa è particolarmente delicata, ai fini della corretta applicazione del tributo e per evitare possibilità di contenziosi.
L’articolo 5 del D.Lgs. 504/1992 dispone che ”per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche”. A supporto di quanto detto in precedenza, e per limitare l’insorgere di contenzioso, il legislatore ha voluto dare all’Ente la possibilità, nell’ambito della propria potestà regolamentare (art. 59 c.1 lettera g D.Lgs.446/1997), di determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali delle aree edificabili, fornendo in questo modo al contribuente un valore di riferimento certo al di sopra del quale il Comune non può attivare l’accertamento.
La determinazione delle aree fabbricabili nasconde quindi una mole notevole di insidie, ma costituisce un’attività cruciale per l’Amministrazione locale che voglia condurre politiche di equità fiscali ed effettuare scelte efficaci.
Andrea Perri
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