L’articolo di Federica Soave e Giorgio Sottile su Italia Oggi
La mappatura del patrimonio immobiliare e le molteplici casistiche riconducibili ai TERRENI: come trasformare in opportunità di entrate per l’Ente delle casistiche solitamente poco attenzionate
di Federica Soave e Giorgio Sottile
Nell’ambito dei progetti di revisione straordinaria del patrimonio immobiliare degli enti è frequente imbattersi in casistiche che, se affrontate in modo strategico, diventano estremamente interessanti per il loro potenziale valore, sia in termini di emersione di nuove risorse finanziarie per il Comune, sia con riferimento al valore sociale derivante dal rispetto della legittima aspirazione dei cittadini coinvolti. Rientrano in questa categoria i terreni gravati da usi civici e da diritti enfiteutici.
Quest’ultima in particolare consiste nel diritto reale di godimento su un fondo di proprietà dell’Ente, solitamente agricolo, secondo il quale il titolare -enfiteuta- ha la facoltà di godimento pieno sul fondo stesso, con obbligo di migliorarlo e pagare un canone annuo in denaro o in derrate al proprietario concedente. Inoltre l’enfiteuta può acquistare la proprietà mediante il pagamento di una somma pari a quindici volte il canone annuo per i beni gravati da tale diritto (art. 971 C.C.). Il diritto di affrancazione è un diritto potestativo dell’enfiteuta, a cui il concedente non può rifiutarsi di prestare il proprio consenso, nella stessa misura in cui il concedente non può obbligarlo all’affrancazione qualora quest’ultimo intenda pagare il canone annuo.
Le risorse finanziarie per il Comune, scaturenti dalla corretta gestione dei canoni e delle affrancazioni, sono state storicamente sottovalutate per effetto di due aspetti: l’errata presunzione legata ai modesti importi da riscuotere e la mancanza di strumenti in grado di integrare dati e informazioni in capo a uffici separati. Il tema degli usi civici e delle enfiteusi va quindi ripensato nell’ottica di un riposizionamento strategico, capace di costituire una fonte di finanziamento tutt’altro che trascurabile per l’ente.
Proprio sotto questo profilo, assistiamo oggi ad un fenomeno che sta portando a un’inversione di tendenza.
Sulla spinta della progressiva e inesorabile contrazione dei trasferimenti erariali, si sta aggregando un rinnovato interesse verso queste casistiche che sta inducendo le pubbliche amministrazioni locali a superare tutti gli ostacoli che ne impediscono una corretta valutazione e a ricercare tutti gli strumenti per ottimizzarne la gestione; proprio in questo contesto si inseriscono i progetti di revisione straordinaria del patrimonio immobiliare dell’Ente. Attraverso la loro realizzazione, i Comuni hanno la possibilità di far emergere tutte le fattispecie che riguardano usi civici, livelli, proprietà per l’area e diritti di superficie, la cui ricognizione profonda e complessiva consente agli enti di avviare il processo per la realizzazione di due importanti risultati d’amministrazione: l’avvio di possibili attività di richiesta di pagamento dei canoni pregressi e l’attuazione di politiche di affrancazione del diritto. Due azioni volte a produrre preziose entrate per l’Ente.
Altrettanto significativo appare il riferimento al risvolto “sociale” del processo di affrancazione, legato al desiderio degli enfiteuti di diventare pieni proprietari. Infatti, nell’esperienza dei consulenti dell’Area Patrimonio e dell’Area Tributi di Kibernetes si è constatato quanto sia sentita l’esigenza degli enfiteuti di acquisire la piena proprietà degli immobili, anche fabbricati -posseduti spesso inconsapevolmente- in regime di enfiteusi, per i quali adesso si rende necessario disporre del titolo giuridico per procedere ad esempio a donazione a favore di figli e nipoti o semplicemente venderli. In tutti questi casi si tratta di cittadini che per decenni hanno goduto del possesso esclusivo di questi beni, ne hanno curato la manutenzione come fosse cosa propria, e di cui è facile comprenderne la legittima aspirazione.
Ecco che allora un progetto di ricognizione dei beni e di impostazione e gestione delle istanze di affrancazione, nel pieno rispetto della normativa di riferimento, dimostra un inaspettato quanto apprezzato valore aggiunto per tutta la comunità cittadina.
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